Revenus locatifs et divorce : comptent-ils malgré le crédit ?

Question fréquente et piégeuse au moment d’un divorce : lorsqu’on possède un bien immobilier loué mais financé à crédit, les loyers encaissés comptent-ils dans les revenus, alors qu’ils servent en grande partie à rembourser l’emprunt ? La réponse est oui : les revenus locatifs sont bien pris en compte. Mais le crédit joue un rôle particulier qu’il faut comprendre pour ne pas se tromper, que ce soit pour fixer une pension, une prestation compensatoire ou pour partager le patrimoine.

Oui, les loyers comptent comme des revenus

Pour évaluer la situation de chaque époux, le juge aux affaires familiales examine l’ensemble des ressources de chacun. Les revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers perçus, en font pleinement partie, au même titre que les salaires, les revenus d’une activité indépendante ou les revenus de placements.

Le fait que le bien soit financé par un crédit ne les fait pas disparaître. On ne peut donc pas soutenir que « ce bien ne rapporte rien puisque tout part dans le prêt » pour écarter ces loyers du calcul. Le juge s’attache aux ressources réelles et à la logique économique de l’opération, et non à la seule trésorerie mensuelle.

Le crédit : une charge, mais pas n’importe comment

Le crédit immobilier constitue évidemment une charge. Mais la jurisprudence retient une distinction essentielle : le remboursement d’un emprunt qui finance l’acquisition d’un patrimoine n’est pas traité comme une dépense de consommation ordinaire.

En remboursant le capital, l’emprunteur ne s’appauvrit pas : il se constitue un patrimoine, il s’enrichit. Les juges considèrent donc souvent que la part de capital remboursée, surtout lorsqu’elle l’est grâce aux loyers du locataire, ne vient pas réduire les ressources de la même façon qu’une charge classique. Ce qui est réellement retenu comme charge tient plutôt aux intérêts d’emprunt et aux frais du bien.

Le cas d’un bien qui s’autofinance

C’est la situation la plus fréquente et la plus mal comprise. Lorsque les loyers couvrent la mensualité de crédit, voire la dépassent, le bien s’autofinance : le locataire rembourse, en quelque sorte, l’emprunt de votre bien.

Dans ce cas, loin d’être neutre, l’opération vous enrichit chaque mois, puisque votre patrimoine augmente sans effort d’épargne de votre part. Le juge en tient compte : vous disposez à la fois d’un revenu (les loyers) et d’un patrimoine qui grossit. C’est donc plutôt un atout dans votre situation financière qu’une charge susceptible d’annuler vos revenus.

À l’inverse, un bien lourdement déficitaire, où vous devez ajouter de l’argent chaque mois pour honorer la mensualité, pèsera différemment : cet effort d’épargne réel pourra alors être pris en compte comme une charge venant diminuer vos ressources disponibles.

Le bien locatif dans le partage du divorce

Au-delà du calcul des revenus, le bien locatif lui-même doit être réparti lors de la liquidation du régime matrimonial. Sous le régime de la communauté, un bien acheté pendant le mariage est un bien commun, même s’il est loué au nom d’un seul époux ou géré par un seul.

Sa valeur, nette du capital restant dû sur le crédit, entre dans la masse à partager. Les loyers encaissés pendant la procédure sont des fruits : ils restent en principe communs jusqu’à la date d’effet du divorce entre les époux. Selon l’origine des fonds (apport personnel, remboursement par des fonds communs ou propres), des récompenses peuvent être dues entre la communauté et le patrimoine de chacun.

Quant au crédit encore en cours, il devra être réparti : l’époux qui conserve le bien reprend en principe le prêt, sous réserve de l’accord de la banque, tandis que l’autre est désolidarisé de la dette.

Les erreurs à éviter

• Croire que les loyers ne comptent pas parce qu’ils servent à rembourser le crédit.
• Présenter le crédit comme une charge totale, sans distinguer la part de capital (enrichissement) des intérêts (charge).
• Oublier de déclarer les revenus fonciers dans l’évaluation des ressources.
• Négliger le sort du bien et du crédit dans la liquidation du régime matrimonial.
• Dissimuler ou détourner les loyers pendant la procédure, alors qu’ils restent en principe communs.

Se faire accompagner

La question des biens locatifs à crédit est l’une des plus techniques du divorce, car elle mêle évaluation des revenus, distinction capital/intérêts, partage du patrimoine et fiscalité foncière. Une présentation maladroite peut vous faire payer une pension ou une prestation compensatoire surévaluée, ou au contraire vous priver de ce qui vous revient. Un avocat en droit de la famille sait défendre une lecture juste de votre situation, en s’appuyant sur la jurisprudence applicable. Un premier échange permet d’évaluer rapidement l’impact de votre bien locatif sur votre divorce.

Sources officielles : service-public.fr — Divorce · Code civil (Legifrance)

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